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Rent-to-buy

Posted by Santo Stefano on 7 Febbraio 2016
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Con il decreto legge 12.09.2014 n. 133, art. 23, convertito in legge 11.11.2014 n. 164 è stato riconosciuto e disciplinato nell’ordinamento domestico il “rent to buy” (RTB), particolare tipologia contrattuale, rientrante nell’alveo dei contratti di godimento in funzione delle successiva vendita, progressivamente diffusasi nella prassi per consentire di posticipare ad un momento futuro gli effetti finali di una compravendita immobiliare permettendo:
– al potenziale acquirente, di ottenere immediatamente la disponibilità dell’unità abitativa e di imputare
a pagamento del prezzo tutto o parte di quanto corrisposto per il godimento dell’immobile;
– al potenziale venditore, di reperire un acquirente e mettere a reddito l’immobile, oltre ad alleggerire
le spese di gestione ordinaria dell’immobile che si possono addebitare al potenziale acquirente.
Siffatta prassi è, evidentemente, conseguenza della crescente difficoltà di accesso al credito stante la riluttanza degli istituti di credito ad erogare mutui a soggetti con lavori precari e della più generalizzata crisi del settore immobiliare.

LO SCHEMA CONTRATTUALE
In sintesi il contratto di rent to buy si può schematizzare nei seguenti termini:
– il soggetto denominato futuro acquirente ottiene l’immediato godimento dell’immobile a fronte del pagamento di un acconto e di un importo mensile per un certo numero di anni;
– detto importo mensile consta di due componenti:
1. una parte a titolo di canone locativo (a fondo perduto);
2. un’altra parte accantonata in conto di futuro acquisto il quale, sommato all’acconto iniziale, verrà detratto dal valore della compravendita.
Alla fine del periodo di godimento convenzionalmente pattuito (che può avere durata massima di 10 anni) si perfeziona la vendita dell’immobile e il saldo del restante prezzo.
Lo schema contrattuale è particolarmente flessibile in quanto le parti potranno liberamente determinare la durata della fase del godimento del bene (nel limite del decennio), la quota di canone imputabile a corrispettivo e la quota imputabile ad acconto-prezzo, eventuali ipotesi di recesso, clausole penali/condizionali, la cessione del contratto, gli effetti dell’inadempimento.

AMBITO OGGETTIVO E SOGGETTIVO
Gli immobili interessati alla normativa sono tutti i fabbricati abitativi o strumentali e i terreni.
I soggetti interessati possono essere sia privati che titolari di partita IVA (professionisti, impresa individuali, società, ecc.).

LA RISOLUZIONE DEL CONTRATTO
Il decreto disciplina le ipotesi di risoluzione per inadempimento di una delle parti: il contratto si riterrà risolto per inadempimento del conduttore (futuro acquirente) in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di una quota di canoni pari ad 1/20 del loro numero complessivo, in questo caso il
concedente (futuro venditore) ha diritto alla restituzione dell’immobile ed a ritenere (a titolo di indennità)
le somme versategli.
Qualora, invece, il contratto dovesse risolversi per inadempimento del concedente (futuro venditore)questi dovrà restituire la quota dei canoni imputati a corrispettivo di vendita, maggiorata degli interessi legali.

LA TRASCRIZIONE
Fondamentale rilevanza ha il fatto che il contratto RTB sia obbligatoriamente trascritto come un contratto preliminare di compravendita (quindi necessita della forma dell’atto pubblico o scrittura privata autenticata). La trascrizione è posta a tutela del promissario acquirente visto che la trascrizione del contratto prevale sulle successive trascrizioni.
Contrariamente a quanto avviene nell’affitto con riscatto il locatore non finanzia il conduttore ma si limita a consentirgli il rinvio del rogito in un momento in cui il conduttore potrà accedere più agevolmente al finanziamento bancario potendo contare su uno storico creditizio affidabile.

AFFINITÀ E DIFFERENZE CON ALTRE FIGURE CONTRATTUALI
Il contratto di RTB presenta certamente affinità con altre figure contrattuali comuni nella prassi negoziale
immobiliare quali:
A. il contratto di locazione con opzione di acquisto o futura vendita;
B. il contratto di locazione con preliminare di futura vendita;
C. la compravendita a rate con clausola di riserva di proprietà.
Rispetto al “rent to buy” tutte le sopracitate tipologie contrattuali presentano, tuttavia, talune criticità che rendono il RTB preferibile.
A. Per quanto riguarda il contratto di locazione con opzione di acquisto o futura vendita si evidenzia che
il potenziale acquirente non gode di particolari tutele dato che, per l’intera durata del rapporto locativo, questi resta esposto al rischio di subire le conseguenze del fallimento del venditore o l’eventuale pignoramento dell’immobile (o iscrizioni di ipoteche) da parte dei creditori di quest’ultimo.
B. Più adatta alla tutela delle parti si palesa la soluzione del contratto di locazione con preliminare di futura vendita potendo, in caso di inadempimento, farsi ricorso al rimedio, ex art. 2932 cod.civ., dell’esecuzione in forma specifica, per quanto, va sottolineato, i tempi per l’ottenimento di una pronunzia giudiziale costituiscono un oggettivo deterrente sia che si chieda l’esecuzione in forma specifica che, alternativamente, la risoluzione per inadempimento con risarcimento del danno.
C. Per quanto riguarda, infine, la compravendita a rate con clausola di riserva di proprietà, va detto che, mentre il venditore è esente da rischi, in virtù del fatto che questi conserva la piena proprietà del bene sino all’integrale pagamento del prezzo, qualora l’acquirente non riuscisse ad onorare l’obbligazione di pagamento perderebbe una consistente parte di quanto versato oltre al risarcimento
dovuto al venditore.

PROFILI FISCALI
In via preliminare, si osserva che la disciplina in esame configura un negozio giuridico complesso caratterizzato:
– dal godimento dell’immobile, per i periodi precedenti l’esercizio del diritto di acquisto;
– dall’imputazione di una quota del canone a corrispettivo della successiva compravendita dell’immobile;
– dall’esercizio del diritto di acquisto (o eventuale mancato esercizio del diritto) dell’immobile.
Con la circolare n. 4/E/2015 del 19.02.2015, l’Agenzia delle Entrate ha provveduto a chiarire il trattamento fiscale applicabile al RTB, in particolare per quanto attiene a:
a) quota del canone corrisposta per il godimento dell’immobile;
b) quota del canone imputata ad acconto per la vendita;
c) trasferimento dell’immobile;
d) somme retrocesse in esito alla mancata conclusione del contratto di compravendita.
Analizziamo i profili fiscali a seconda della natura del cedente (futuro venditore): sia esso titolare di partita iva o privato.

Concedente titolare di partita IVA
Ai fini delle imposte dirette e IRAP, prima dell’esercizio del diritto di acquisto, l’unico negozio che determina componenti positivi di reddito è quello del godimento dell’immobile, assimilabile alla locazione, secondo le regole proprie degli immobili merce, strumentali o patrimonio. Le quote dei canoni imputate ad acconti sul prezzo (contabilizzati come “debiti”), assumono rilievo fiscale solo nell’eventuale fase di vendita successiva.
In caso di mancato esercizio del diritto, non emergerà per il concedente alcun componente positivo di reddito, salvo che il contratto stabilisca la possibilità di trattenere tutta o in parte la quota di canone imputata ad acconto prezzo, che, in tal caso, costituisce componente positivo di reddito.
Per quanto concerne l’Iva, alle quote di canone imputate a godimento dell’immobile si applica la disciplina prevista per i canoni di locazione. Le quote di canoni corrisposte quali acconto prezzo seguono invece il trattamento Iva applicabile alle cessioni di immobili, e saranno poi da scomputare dal corrispettivo complessivo di vendita pattuito (nel caso di esercizio del diritto di acquisto dell’immobile a termine). In caso di mancato esercizio, invece, il concedente dovrà emettere in ogni caso una nota di accredito pari ai canoni percepiti a titolo di acconto, salvo, in caso che il contratto stabilisca la possibilità di trattenere anche la quota di canone imputata ad acconto prezzo, riassoggettare ad Iva, con aliquota ordinaria, la sola quota di canoni eventualmente trattenuta. Sarà emessa nota di variazione anche in caso di risoluzione per inadempimento del concedente, tenuto a restituire tutti gli acconti. Analogamente, in caso di inadempimento del conduttore, la nota di variazione sarà emessa poiché, rimanendo i canoni trattenuti a titolo di penalità, escono dal campo di applicazione dell’Iva.
L’imposta di registro è da applicare sia per la concessione in godimento dell’immobile, sia per la vendita (e i relativi acconti). Nel primo caso, si applicano le regole della locazione, con i relativi discrimini dettati dall’assoggettamento, o meno, dei canoni a Iva, e dalla natura strumentale o abitativa degli immobili come schematizzato nella seguente tabella.

Tipologia di fabbricati IVA Registro
Abitativi Esente Proporzionale (2%)
Abitativi Imponibile Imposta fissa (€ 200)
Strumentali Esente Proporzionale (1%)
Strumentali Imponibile Proporzionale (1%)
Per quanto attiene alle quote di canone da imputare a corrispettivo di vendita, soggette ad imposta sul
valore aggiunto, in base al principio di alternatività IVA/Registro, l’imposta di registro è dovuta nella
misura fissa di euro 200.
Concedente privato
Per il privato che ponga in essere un’operazione di rent to buy, ai fini delle imposte dirette (IRPEF), la
quota dei canoni stabiliti per la concessione del godimento è assimilata alla locazione e, pertanto, tassata
per il 95% secondo la disciplina dei redditi fondiari, con facoltà di opzione per il regime della “cedolare secca”. Le quote del canone imputate ad acconto prezzo, diventeranno imponibili al momento della cessione dell’immobile, cioè all’esercizio dell’opzione da parte del conduttore, se ricorrono le condizioni ex art. 67 comma 1, lett. b), Tuir che attrae a tassazione le “plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni”. Se la cessione, invece, interviene oltre il quinquennio, il corrispettivo non assumerà rilievo fiscale.
In caso di mancato esercizio, invece, la restituzione delle somme destinate ad acconto prezzo non assume rilievo per nessuna delle parti, salvo che il contratto non preveda il trattenimento delle quote, caso in cui, come in ipotesi di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, l’importo costituisce reddito diverso ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. l) Tuir.
Ai fini del trattamento delle imposte di registro, invece, le quote di canoni relative al godimento dell’immobile sconteranno, in generale, l’imposta di registro al 2% come per le locazioni (a meno che non si opti per la cedolare secca, nel qual caso l’imposta di registro non è dovuta). Alle quote da imputare ad acconto-prezzo dovrà essere applicata l’aliquota del 3% (sull’importo complessivo degli acconti pattuiti), fatta salva la possibilità di scomputare tale imposta dall’imposta dovuta sul trasferimento finale del bene,
cui si applicheranno le aliquote ordinarie per i trasferimenti di immobili. Resta salvo il diritto al rimborso della maggiore imposta eventualmente versata, se l’imposta versata sugli acconti risulti superiore a quella dovuta per il contratto di compravendita definitivo, mentre non sarà possibile ottenere la restituzione dell’imposta versata per gli acconti nel caso di mancato esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore ovvero di risoluzione del contratto per inadempimento (come chiarito nella Circolare
n. 37 del 10 giugno 1986 dall’Agenzia delle Entrate).

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